Thởi điểm dịch COVID - 19 căng thẳng những dòng tiền vẫn đổ vào mạnh vào bất động sản. Đâu là lý do?

Thời gian qua, các giới chuyên gia thị trường bất động sản nghiên cứu và có kết quả rằng: giá trị bất động sản vẫn tăng, tổng lượng tiền đổ vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn có xu hướng tăng lên và chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo số liệu thống kế báo cáo mới nhất của hệ thống Savills Việt Nam về phân khúc nhà ở tại khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh trong quý I và II/2021, tuy nguồn cung sơ cấp giảm xuống đến mức hầu như là thấp nhất, nhưng giá bán được đưa ra vẫn có xu hướng tăng, thị trường bất động sản nhìn chung vẫn chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực và đầy triển vọng, đặc biệt là trong khoảng thời gian trung và dài hạn.

Savills Việt Nam có chỉ ra, dưới những tác động mạnh mẽ một cách tiêu cực của làn sóng dịch bệnh Covid – 19  từ đầu quý II/2021, số lượng bất động sản phân khúc căn hộ mới được mở bán tại thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh bị hạn chế, cộng thêm với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước đổ dồn về, dẫn tới kết quá nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, ước tính mức giảm thấp nhất theo năm 18%.

Do đó mà tỷ lệ hấp thụ của bất động sản phân khúc căn hộ này giảm mạnh xuống tới mức thấp nhất trong vòng 5 năm vừa qua, với tổng số  lượng giao dịch chỉ khoảng 1.400 căn, giảm đến 35% thống kê theo quý và 36% thống kê theo năm. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với hơn 49% thị phần, và đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%. Tuy nhiên, giá bán căn hộ được tung ra thị trường trung bình tại thị trường sơ cấp tăng, với gần 40% dự án tăng lên trong quý, ước tính lên đến hơn 15%.
Theo báo cáo quý II của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cập nhật, trong 2 quý đầu năm 2021, so với cùng kỳ của năm 2019, lượng sản phẩm được chào bán ra trên toàn thị trường tăng 158,3%. Số lượng giao dịch tăng 46,2%. So với cùng kỳ của năm 2020 số lượng giao dịch chào bán trên toàn thị trường 2 quý đầu năm 2021 tăng 10,8%. Số lượng giao dịch tăng 132,3%.

So với 2 quý cuối của năm 2020, số lượng giao dịch được chào bán ra trên toàn thị trường 2 quý đầu của năm 2021 chỉ đạt 83,1%. Số lượng giao dịch ước tính chỉ đạt 87,7%. Qua số liệu thống kê trên cho thấy rõ, trong thời điểm quý 2/2021 dịch COVID – 19  diễn biến khá phức tạp trên diện rộng ở hầu hết các địa phương trên cả Nước nhưng tình hình chung của thị trường bất động sản vẫn khả quan. Điều này được coi là một trong những yếu tố nghích lý của thị trường bất động sản. Để giải thích cho nghịch lý này, Hội môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra một số nhận định sau.

1. Đầu tiên, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện với đợt dịch Covid – 19  lần thứ 4. Đợt dịch lần này được xem là nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây nhiều hệ lụy xấu ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản nhiều nơi. Từ đầu quý I/2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 2 quý đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 (các sản phẩm được chào bán ra đa phần là hàng tồn từ trước nay còn tồn đọng lại)
2. Tiếp theo nữa, do ảnh hưởng nặng của Covid – 19  thu nhập bình quân người dân trên tổng thể bị suy giảm nặng nề. Và áp dụng theo nguyên lý kinh tế vĩ mô thì giá bán ra cũng bị áp lực giảm mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế thì thị trường bất động sản lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý đặt ra, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở những số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu tăng lên mạnh.
   Áp lực lớn về việc đẩy lực cầu đồng nghĩa với việc tạo ra áp lực tăng giá bán hoặc gia tăng sản xuất hàng hóa. Nhưng thực tế, hàng hóa trên thị trường đang có dấu hiệu giảm mạnh. Nguồn tiền thực tế “rót” vào thị trường bất động sản là rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chủ yếu là giá trị bất động sản bị đẩy mạnh, tạo ra các cơn sốt bất động sản trong quý I/2021 vừa qua.
3. Tiếp theo nữa, xét về nguồn cung, tính từ năm 2019, nguồn cung đưa ra thị trường bất động sản bắt đầu dần khan hiếm dần. Cho đến hiện nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa tất nhiên sẽ bị thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn với mức giá được xem là “vượt ngưỡng”. Hóa giải được hiện tượng tăng giá mạnh từ thời điểm 2020 đến nay.  Trên thực tế, theo thông tin từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, tại thời điểm sốt đất, rất nhiều dự án đã đưa ra mức giá trị còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, những điều trên đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Giải thích trên lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường rất cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.
4. Cuối cùng, cung thị trường thứ cấp, kể từ năm 2014 cho đến nay, thị trường bất động sản mang tính ổn định và tính tăng trưởng tốt. Giá trị bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng nhẹ 10%, nhiều dự án bất động sản tốt có thể tăng đến 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp.

Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá trị bất động sản đang có hiện tượng tăng nhanh và mạnh, nhất là phân khúc về căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường bất động sản đang bị thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh sẽ bị đẩy tăng gần 100% thời điểm vào năm 2018. Nhưng tại thời điểm hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, tính thanh khoản trên thị trường vô cùng kém. Trước tình thế khó khăn này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm hoặc thậm chí là bán lỗ đã dẫn đến nguồn cung tại thị trường thứ cấp có số lường hàng hóa vô cùng dồi dào.

Đặc biệt, về khung giá trị bất động sản: Giá bất động sản tăng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam là do bị “đẩy giá”. Nhưng thực tế, hiện nay giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang phải đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố quan trọng như: Giá đất trên thị trường bất động sản sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức giá trị cao nên việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá trị đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng giá lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào của một bất động sản); Thủ tục phê duyệt triển khai xây dựng dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định của pháp luật dẫn đến tăng chi phí xây dựng và chi phí cơ hội là rất cao.